Giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh

TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia. Ảnh: VGP

Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do Chính phủ tổ chức mới đây, TS.Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nêu ba tồn tại và nêu hai nhóm giải pháp để phát triển thị trường…

Ba tồn tại

Về vai trò của thị trường bất động sản, theo TS. Trần Du Lịch, thị trường bất động sản là 1 trong 5 thị trường chính của nền kinh tế nước ta được xác định từ Đại hội IX (2001). Trong hơn 20 năm qua, thị trường bất động sản đã đóng góp tích cực trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; là một trong những động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

TS. Trần Du Lịch cho biết, theo tính toán của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 10% GDP và đóng góp gián tiếp thông qua các ngành kinh tế khác khoảng 20% GDP. Tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta còn thấp (khoảng 38% dân số), nên dư địa rất lớn để phát triển thị trường bất động sản gắn với quá trình đô thị hóa.

Thị trường bất động sản cũng là lĩnh vực có tỷ trọng thu hút đầu tư kinh doanh lớn. Vốn nhà nước đầu tư dẫn dắt cho tư nhân đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn mồi là hiệu quả nhất.

Đối với nhà đầu tư, thị trường bất động sản đã làm thay đổi bộ mặt nhiều đô thị theo hướng hiện đại; xây dựng nhiều sản phẩm du lịch - bất động sản, làm thay đổi nhiều địa bàn hoang sơ thành những khu du lịch có tầm cỡ quốc tế; cung cấp một khối lượng nhà ở khổng lồ cho quá trình đô thị hóa và tăng dân cư đô thị; đồng thời cũng đóng góp quan trọng cho nguồn thu ngân sách…

Về những tồn tại, TS. Trần Du Lịch chỉ ra 3 vấn đề.

Thứ nhất, thực tế thị trường bất động sản có tới 3 thị trường là thị trường mua bán; thị trường cho thuê và thị trường thế chấp, nhưng ở Việt Nam chỉ mới nói tới thị trường mua bán.

Thứ hai, làm giàu từ kinh doanh bất động sản là nhanh nhất, nên thu hút nhiều người bỏ sở trường đi làm bất động sản.

"Tôi đã gặp nhiều người khổ sở vì bỏ sở trường đi làm bất động sản. Có tình trạng người người đi kinh doanh bất động sản. Trong chuyến đi miền Trung, tôi thấy nhiều người đi kiếm nhà, kiếm đất để mua, đầu cơ đất, đẩy giá đất. Đây là tai họa cho nền kinh tế", TS. Trần Du Lịch chia sẻ.

Thứ ba, kinh nghiệm từ các nước cho thấy, để quản lý thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, người ta dùng hai công cụ để điều chỉnh. Một là, "đất nhà nước cho làm gì thì làm cái đó, không có quyền tôi có đất tôi làm gì thì làm". Công cụ thứ 2 là công cụ tài chính "thuế và phí".

Hai nhóm giải pháp

TS. Trần Du Lịch đề xuất hai nhóm giải pháp.

Về lâu dài, cơ bản, đối với thị trường bất động sản, theo tính toán, chúng ta có hàng chục đạo luật, hàng chục nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành… đang chồng chéo mâu thuẫn, cần rà soát để hình thành hệ thống các văn bản điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản.

Thứ hai, nghiên cứu bỏ thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, mà đánh thuế bất động sản từ ngày được cấp quyền sử dụng đất ở. Trước mắt quy định này áp dụng cho tất cả các nhà ở trong các dự án mới phát triển, thay đổi tư duy thay vì Nhà nước thu tiền một lần như hiện nay sang Nhà nước thu ít hơn nhưng thu hàng năm. Đây là khoản thuế trực thu rất bền vững.

Bên cạnh đó, cần xây dựng các chính sách và công cụ điều tiết và liên thông giữa thị trường bất động sản với thị trường tài chính; giữa thị trường bất động sản sơ cấp với thị trường bất động sản thứ cấp; giữa các thị trường mua-bán; cho thuê và thế chấp bất động sản; phát triển các định chế đầu tư chuyên nghiệp như công ty đầu tư tín thác bất động sản (REIT) - chuyển dần sự đầu tư cá nhân sang đầu tư thông qua các định chế đầu tư chuyên nghiệp.

TS. Trần Du Lịch đề nghị trước mắt có thể xin Quốc hội cho Chính phủ làm thí điểm. Một vấn đề nếu vướng nhiều luật thì lấy luật chính làm căn cứ, luật điều chỉnh. Còn luật khác thì có thể chúng ta chấp nhận trong quá trình chưa sửa, thị trường ức chế do các quy định. Nếu luật này là chính, các luật khác chưa phù hợp, thì lấy cái chính làm chủ, trong khi chờ xây dựng hệ thống luật.

Tiếp đó, cùng với việc sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn sai phạm cần phải tạo môi trường cho doanh nghiệp làm ăn chân chính phát triển.

Cuối cùng, TS. Trần Du Lịch kiến nghị xử lý những sai phạm, chấn chỉnh những bất cập trong quản lý thị trường bất động sản, thị trường tài chính là cần thiết nhưng giải pháp phải linh hoạt, bảo đảm không làm ngưng trệ sự phát triển của thị trường bất động sản, nhất là trong giai đoạn phục hồi kinh tế.

"Duy trì dòng vốn và tháo gỡ thủ tục hành chính để thị trường hấp thụ được vốn là hai trọng tâm trong quản lý nhà nước thị trường bất động sản", TS. Trần Du Lịch nhấn mạnh.